Investissement locatif : fiche dispositif PINEL

Le dispositif a dernièrement évolué pour renforcer les objectifs environnementaux et la qualité des logements.

Le dispositif PINEL+ a été instauré au 1^er janvier 2023 pour les futures constructions.

L’Etat a ainsi promu le dispositif PINEL avec pour objectif :

• D’inciter les particuliers à investir dans des programmes immobiliers neufs en contrepartie d’une fiscalité incitatrice.
• D’inciter le développement de programmes immobiliers dans des territoires où la tension locative est forte.
• De plafonner les loyers aux plus modestes dans les zones tendues.

Avantages du dispositif PINEL pour les acquéreurs

• Une solution de défiscalisation sur une période de 6, 9 ou 12 ans.

L’abattement fiscal est calculé sur le montant d’achat du logement – plafonné à 300 000 €.

Le taux d’abattement varie selon le nombre d’année d’engagement de location et dispositif PINEL éligible.

Sur 12 ans l’abattement fiscal peut atteindre jusqu’à 63 000 €.

• Une solution pour se constituer un patrimoine

L’immobilier neuf constitue un moyen pérenne et sécurisé de se constituer un patrimoine. 

Pour la majorité des Français, l’immobilier reste le choix n°1 pour investir et se constituer un patrimoine à long terme.

Au terme de son engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans, le propriétaire a le choix entre :

• Conserver le logement et continuer à le louer. Il pourra alors librement fixer le loyer et choisir ses locataires.
• Vendre le logement avec réalisation d’une plus-value en cas de prise de valeur du marché immobilier sur le secteur. Les programmes immobiliers neufs éligibles au PINEL étant situés dans des zones tendues, les prix de l’immobilier y sous soutenus et souvent en augmentation régulière.

L’investissement PINEL facilite la constitution d’un patrimoine car son financement est souvent obtenu sans devoir réaliser d’apport personnel.

La perception de loyers et la réduction d’impots vont permettent de rembourser en grande partie le prêt immobilier, sécurisant ainsi l’opération pour l’investisseur et la banque.

• Une solution pour sécuriser sa famille et préparer la retraite

A l’inverse d’anciens dispositifs fiscaux, la loi PINEL permet d’acheter un appartement neuf pour le louer à un membre de sa famille (ascendant ou descendant).

Sous réserve de ne pas faire partie du foyer fiscal, l’acheteur pourra, par exemple, louer son appartement à son fils ou à sa fille sans risque de perdre l’avantage fiscal.

L’Etat a ainsi souhaité soutenir la solidarité entre les générations.

De même, dans le cadre de l’assurance contractée par l’acquéreur pour le crédit immobilier, en cas d’accident de la vie, les héritiers bénéficieront d’un bien dont le crédit sera couvert par l’assurance.

Enfin, une fois le crédit immobilier remboursé, les revenus locatifs permettront de générer un complément de revenus notamment pour la retraite.

De plus, à l’expiration de l’avantage fiscal du dispositif PINEL, selon le régime de location retenu, vous pourrez éviter de payer des impôts sur les loyers générés. En optant pour la Location Meublée Non Professionnel et son système d’amortissement, vous pourrez percevoir des revenus locatifs non fiscalisés.

Conditions du dispositif PINEL

Les acquéreurs ont encore jusqu’au 31 décembre 2024 pour bénéficier du dispositif PINEL.

Différentes conditions doivent être réunies pour en bénéficier.

• Localisation du programme immobilier

Depuis le 1^er janvier 2023, la loi PINEL est seulement éligible dans les zones A, Abis et B1 ; soit dans les zones plus tendues pour se loger.

Sur l’axe Rhodanien, les agglomérations principales de Valence à Marseille sont classées en zone A ou B1.

Avignon et les communes de l’agglomération bénéficient du dispositif PINEL du fait de leur zonage en B1.

• Eligibilité du logement et qualité

Seuls les logements situés dans un ensemble d’habitation collectif sont éligibles au dispositif PINEL.

Les maisons individuelles ne sont plus éligibles au dispositif PINEL depuis 2021.

L’acquisition du logement neuf être réalisé dans le cadre d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA).

Les programmes immobiliers doivent répondre aux dernières normes en termes de construction et notamment aux réglementations thermiques en vigueur (RT 2012 ou RE 2020 depuis le 1^er janvier 2022). Quelque soit la réglementation thermique applicable, l’acquéreur bénéficie d’un logement de qualité avec un Diagnostic de Performance Energétique classé en A ou B.

L’Etat a instauré au 1^er janvier 2023, le dispositif PINEL+ permettant de maintenir les taux maximums d’abattement fiscal.

En contrepartie, les critères environnementaux et de qualité de construction ont été renforcés :

• Atteinte du niveau de performance énergétique et environnementale de la RE2020 attendu pour 2025
• Une qualité d’usage et de confort renforcée :
  • Une surface habitable minimum par typologie
    • T1 = 28 m²
    • T2 = 45 m²
    • T3 = 62 m²
    • T4 = 79 m²
    • T5 = 96 m²
  • Une surface minimum d’espace extérieur privatif
    • 3m² pour un T1 ou T2
    • 5 m² pour un T3
    • 7 m² pour un T4
    • 9m² pour un T5
  • Une exposition imposée : deux orientations différentes à partir du T3

• Un plafond maximum d’investissement

Un acquéreur souhaitant bénéficier du dispositif PINEL pour défiscaliser doit respecter un plafond d’investissement.

Celui-ci ne pourra pas acheter plus de 2 logements par année pour un montant cumulé maximum de 300 000 €.

• Respect de conditions locatives

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’acquéreur doit mettre l’appartement en location en respectant des conditions précises :

• Engagement de location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans à titre de résidence principale à un futur locataire.
• Obligation de mettre en location dans un délai maximum d’un an à compter de la date de l’achèvement de l’immeuble dans lequel l’appartement a été acheté.
• Engagement de louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds de revenus.

80% des Français satisfont aux plafonds de revenus.

• Engagement de louer avec un niveau de loyer encadré

Pour bénéficier du dispositif, le loyer pratiqué doit respect un plafond de loyer défini par la réglementation et selon le zonage.

Le loyer est plafonné au m² de la Surface Utile correspondant à la Surface Habitable du logement augmentée de la moitié de la surfaces des annexes (terrasse, cave…).